市街化調整区域の不動産を売る際の注意点｜知らないと損する“5つのポイント”
こんにちは！
総社市・真備の専門売却査定サイトのウルっちです。
今日は市街化調整区域についてご説明をしたいと思います。
不動産を売却しようとしたとき、場所が**市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）**だと「スムーズに売れない」「思った価格にならない」といった声をよく耳にします。
市街化調整区域は、その名の通り“市街化を抑制する区域”。
都市計画法により区分が決められ、建物を建てる際の制限が厳しく、一般の住宅地に比べると売却のハードルが遥かに上がることは確かです。
しかし、ポイントさえ押さえれば、買主を見つけることも可能ですし、無駄なトラブルを避けることもできます。
本記事では、市街化調整区域の不動産を売る際に必ず知っておきたい5つの注意点をわかりやすく解説します。
1. 市街化調整区域は「原則として家が建てられない」区域
市街化調整区域の最大の特徴は、建物の建築に厳しい制限があることです。
特に以下に該当しない場合、原則として新築の許可が出ません。
- もともと建物が建っていた土地（既存宅地など）
- 地元住民のための住宅に限る自治体独自の許可
- 農家としての建築
- 開発許可が得られた場合
- 公共性の高い施設
そのため、一般の住宅用地としての需要が少なく、売却価格にも影響します。
▶ 売却前に必ず自治体の都市計画課で「建築可能かどうか」を確認しましょう。
買主が住宅建築を希望しても、許可が出ないと売買が成立しないケースがあります。
2. 「既存宅地制度」が使えるかどうかは重要なチェックポイント
以前は“既存宅地”という制度により、市街化調整区域でも比較的簡易に住宅が建てられました。しかし現在は多くの自治体で制度が廃止済み。なお、総社市では昭和46年9月6日以前（都市計画区域の線引前）から宅地であることで再建築が認められる場合があります。倉敷市真備町に於いてはまたルールが異なります。
その代わりに、自治体ごとに
- 開発許可の基準
- 独自の運用ルール
が定められています。
▶ 同じ市内でも、エリアによって基準が違うことも多いため、不動産会社の経験値が重要です。
3. 農地の場合は「農地転用」が必須
土地が農地であれば、売却前に 農地法による転用許可（3条・4条・5条） が必要です。
特に買主が住宅を建てたい場合、
農地 → 宅地への転用許可が出ないと売買契約は進みません。
また、農地の種類（第1種農地・第2種農地・市街化調整区域の農地など）によって、許可の出やすさが変わるため注意が必要です。
4. 売り出し価格は「一般の宅地より低め」が相場
市街化調整区域は需要が限られるため、価格はどうしても低くなりがちです。
- 建築が制限される
- インフラが整っていない（上下水道・道路が狭い等）
- 住宅ローンが使いにくいケースがある
こうした理由から、思ったより買い手がつきにくいのが現状です。
▶ エリアの過去取引事例に詳しい不動産会社に査定を依頼することが大切です。
“宅地の相場で査定する業者”を選んでしまうと、売れない価格で長期化してしまうリスクがあります。
5. 市街化調整区域を扱い慣れた不動産会社を選ぶ
市街化調整区域の売却は、
許可申請や法的知識、自治体のローカルルールの理解が不可欠です。
一般的な不動産会社では、市街化調整区域を扱う経験が少なく、
- 必要な許可の見落とし
- 誤った説明
- 売却活動の停滞
といったトラブルが起こることがあります。
▶ 地元で市街化調整区域の取引実績が多い会社を選ぶことが、成功の近道です。
まとめ｜市街化調整区域の売却は「事前準備」と「専門家」がカギ
市街化調整区域の不動産売却は、通常の土地売買よりもハードルが高いのが実情です。
しかし、
- 建築の可否チェック
- 許可の種類の把握
- 適切な価格設定
- 経験豊富な不動産会社の選定
といったポイントを押さえれば、スムーズな売却は十分に可能です。
もし市街化調整区域の売却を検討している場合は、
まずはウルっちからご相談ください。